由于“满五唯一”房屋的出售免征个人所得税，购房和售房双方有时会出于避税目的，选择在签订房屋买卖合同后先进行房屋交付，等到购房达到五年后再进行房屋过户的办理。然而，这种操作方式对购房者来说，潜藏着巨大的风险。
根据我国民法典物权编的规定，不动产物权的转让要在办理过户登记时才生效，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。这就意味着，即使买卖双方签订了房屋买卖合同，并且卖方已经向买方交付了房屋，但由于该房屋仍在卖方名下登记，房屋所有权人实际上仍然是卖方。在这期间，如果卖方进行二次售卖，或者由于债务纠纷导致房屋被保全、被执行，买方的利益可能会受到侵害。
针对卖方的债权人对房屋进行强制执行的情况，买方可以以案外人的身份提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释(2022修正)》第310条规定，如果买方对被执行的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院应判决对该房屋不得执行。
按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第28规定，如果买方想要排除强制执行，需要满足以下四个条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
那么，购房和售房双方为了规避国家税费而未能及时办理过户手续，是否可以算作“非因买受人自身原因未办理过户登记”呢？最高人民法院民事审判第一庭的观点是不算（《民事审判指导与参考》总第90集P255）。也就是说，购房和售房双方为规避国家税费未能及时办理过户手续的情况无法对抗法院的执行。这是因为，不办理过户是出于避税的原因，并非因为执行异议人（即购房者）在自身原因之外的因素无法办理过户手续，而是由于购房者未积极行使自己的权利，因此无法排除执行。
相关案例：
在蓝某、连平县万某投资担保有限公司等案外人执行异议之诉一案[(2021)粤16民终535号]中，广东省连平县人民法院人认为“根据原告与第三人签订的《房屋买卖合同》，约定‘为减轻双方不必要多出的过户手续费用，房产证在五年后办理过户手’，从上述约定可知，原告与第三人未及时办理过户的原因系为了减少支付过户税费，并非系因原告自身之外的原因不能办理过户手续。综上，原告对涉案房屋所享有的民事权益并不足以排除人民法院的保全行为，故原告请求停止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封的请求，依法不予支持。”原告上诉后，二审法院广东省河源市中级人民法院认为，上诉人怠于行使自己的权利，没有及时办理过户，导致涉案房屋被法院依法查封，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，依法不能排除执行，维持一审判决。
相关法律规定：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释(2022修正)》第三百一十条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
